Contratto d'affitto: le sette cose che un consulente per le locazioni deve sapere prima di far firmare

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Negli affitti la trattativa si vede, il contratto no. Eppure è lì che si decide se un affare chiuso resta chiuso: un contratto sbagliato per quell’inquilino, una caparra trattata come un deposito, una registrazione fatta tardi diventano problemi del proprietario, e quindi tuoi. Questa non è una guida per avvocati. Sono le sette cose che chi lavora in agenzia sulle locazioni deve sapere a memoria, con la norma accanto per chi vuole controllare.

1. Il 4+4 è la formula base

Il contratto a canone libero dura almeno quattro anni, e alla scadenza si rinnova per altri quattro (legge 431 del 1998, articolo 2, comma 1). Il canone lo decidono le parti. È il contratto più diffuso per chi cerca una casa dove restare, e quello che il proprietario conosce già.

Cosa deve sapere chi lo propone: il proprietario non può riprendersi la casa a piacere alla prima scadenza, la legge gli permette di non rinnovare solo in casi precisi. Promettergli il contrario per prendere l’incarico è il modo più rapido per perderlo dopo.

2. Il canone concordato: meno anni, canone dentro una forbice

L’alternativa è il contratto a canone concordato (stesso articolo, comma 3): il canone non è libero ma sta dentro i valori fissati dagli accordi territoriali fra le associazioni dei proprietari e degli inquilini. La durata minima è di tre anni, con una proroga di diritto di due (comma 5): è il famoso 3+2.

Perché un proprietario lo sceglie: in cambio di un canone più basso di quello libero ottiene agevolazioni fiscali. A Milano, dal 2023, gli accordi territoriali di riferimento sono due, con valori diversi per zona: prima di proporre un 3+2 bisogna sapere quale usa l’agenzia e in che zona cade la casa. Di solito, per le agevolazioni, serve anche l’attestazione di un’associazione firmataria che il contratto rispetta l’accordo.

3. Transitori e studenti: le formule brevi

Non tutti cercano casa per anni. La stessa legge prevede contratti di natura transitoria, anche di durata inferiore ai limiti ordinari, alle condizioni fissate dal decreto ministeriale (articolo 5, comma 1), e contratti per le esigenze abitative degli studenti universitari (commi 2 e 3), con accordi locali nei comuni sede di università.

A Milano, città con tanti fuori sede e tanti lavoratori in arrivo con un incarico a termine, sono formule che si usano spesso. La regola d’oro: la ragione della transitorietà va scritta e deve essere vera. Un contratto transitorio usato per aggirare il 4+4 è un rischio per il proprietario.

4. Caparra e deposito cauzionale non sono la stessa cosa

La caparra si versa con la proposta, quando l’inquilino si impegna a firmare: se poi si tira indietro senza motivo, il proprietario può trattenerla, e se è il proprietario a tirarsi indietro, deve restituirla doppia (articolo 1385 del codice civile). Una proposta senza caparra impegna poco, e in un mercato veloce è una proposta che può sparire.

Il deposito cauzionale si versa al contratto, e garantisce il proprietario per eventuali danni o mancati pagamenti. Ha un tetto: non può superare tre mensilità del canone, e produce interessi legali che vanno pagati all’inquilino alla fine di ogni anno (legge 392 del 1978, articolo 11). Chi chiede di più sta chiedendo qualcosa che la legge non permette.

5. Il contratto si registra entro trenta giorni

La registrazione è a carico del proprietario, nel termine perentorio di trenta giorni (legge 431 del 1998, articolo 13, comma 1). In agenzia spesso la segue il consulente per conto del cliente, ed è una delle cose che un proprietario ricorda: se la registrazione è puntuale, si fida di te per la prossima casa.

6. Il canone “a parte” è nullo

Ogni accordo per un canone più alto di quello scritto nel contratto registrato è nullo (stesso articolo 13, comma 1), e l’inquilino può chiedere indietro quello che ha pagato in più, fino a sei mesi dopo aver riconsegnato la casa (comma 2). Per i contratti concordati è nullo anche il patto che porta il canone sopra il massimo dell’accordo locale (comma 4).

In pratica: se un proprietario ti chiede di mettere nel contratto una cifra e di farsi dare il resto in contanti, la risposta è no. Il motivo è pratico: quei soldi in più il proprietario li può perdere, e tu con loro il cliente.

7. La classe energetica va nell’annuncio

Gli annunci di vendita e di affitto devono riportare gli indici di prestazione energetica e la classe dell’immobile, salvo poche eccezioni come le case abitate meno di quattro mesi l’anno. Il proprietario deve rendere disponibile l’attestato all’inizio della trattativa e consegnarlo alla fine (decreto legislativo 192 del 2005, articolo 6). È una delle prime cose da chiedere al proprietario quando prendi l’incarico: senza, l’annuncio non è in regola.

Chi può far firmare un contratto d’affitto per un’agenzia

Mettere d’accordo proprietario e inquilino fino al contratto è mediazione, e per farla serve l’abilitazione prevista dalla legge 39 del 1989. Chi non l’ha ancora lavora sul supporto (annunci, documenti, agenda) e intanto prepara l’esame: il confine è spiegato in cosa puoi fare in agenzia senza patentino.

Se vuoi lavorare sugli affitti

Com’è fatto il lavoro, dal primo incontro con il proprietario alla consegna delle chiavi, lo trovi in cosa fa un consulente per le locazioni a Milano. Se ti interessa, vedi la posizione aperta a Milano, oppure tutte le posizioni nella bacheca degli agenti immobiliari.